vuokrasopimukset

Vuokrasopimukset — asuin- ja liikehuoneistot

Tämä skill jäsentää vuokrasuhteen elinkaaren molemmista näkökulmista (vuokranantaja ja vuokralainen). Ensimmäinen rajanveto: asuinhuoneisto (AHVL 481/1995) vai liikehuoneisto (LHVL 482/1995) — käyttötarkoitus ratkaisee, ja lakien pakottavuus eroaa olennaisesti. Perusteet: ../kiinteistokauppa/references/kiinteisto-perusteet.md.

Vastuuvapaus: luonnokset ovat tarkistettavia — ei oikeudellista neuvontaa. AHVL sisältää pakottavia säännöksiä vuokralaisen suojaksi — niiden vastainen ehto on tehoton. Katso kiinteistot-ja-asuminen/CLAUDE.md.

Tarkista laki lähteestä

Hae AHVL:n/LHVL:n säännökset (irtisanomisajat, vakuuden enimmäismäärä, purkuperusteet, korotusmenettely) juristi:oikeustutkimus-skillillä — älä muistista. Tarkista kummasta laista on kyse ja mikä on pakottavaa: AHVL suojaa vuokralaista laajasti, LHVL on pitkälti tahdonvaltainen.

Sopimuksen laatiminen

Käy ainakin nämä läpi (molemmissa sopimustyypeissä):

1. Osapuolet ja kohde — huoneisto, kunto sovittuna (alkukatselmus + valokuvat suositeltava), avaimet, autopaikat ja varastot erikseen.
2. Sopimuksen kesto — toistaiseksi voimassa oleva vai määräaikainen. Määräaikainen sitoo molempia koko kauden — ennenaikaisen päättämisen seuraamukset ja poikkeukset lähteestä. Ketjutetut lyhyet määräaikaiset asumisessa: peruste tarkistettava.
3. Vuokra ja korotusehto — korotusmekanismi sovittava täsmällisesti (indeksi, prosentti, tasokorotus + ilmoitusmenettely); ilman ehtoa korotus vaatii sopimista tai lain menettelyn — lähteestä. Indeksiehdon sallittavuus tarkistetaan.
4. Vakuus — AHVL:ssä enimmäismäärä [tarkista lähteestä]; vakuuden kohdistus (kaikki sopimusvelvoitteet vs. vain vuokra) ja palautusaika kirjataan.
5. Kunnossapito ja muutostyöt — AHVL:n olettama vs. sovittu; liiketiloissa vastuunjako ja kuntoluokitus sovitaan vapaammin.
6. Liikehuoneiston erityisehdot — käyttötarkoitus ja kilpailusuoja, ALV-status (hakeutuminen → verotus:arvonlisaverotus), ylläpitovuokran erittely, ali- ja jälleenvuokrausoikeus, lunastus-/jatko-optiot, sopimussakko.

Vuokrasuhteen aikana

• Korotukset: noudata sovittua mekanismia ja ilmoitusaikoja; yksipuolinen korotus ilman ehtoa ei sido.
• Huoneiston kunto ja korjaukset: ilmoitusvelvollisuus, vuokranalennus käyttöhaitasta (edellytykset lähteestä), vuokranantajan pääsy huoneistoon.
• Häiriöt ja laiminlyönnit: dokumentointi (varoitus!) ennen järeämpiä keinoja.

Päättäminen — valitse oikea keino

Keino	Milloin	Huomio
Irtisanominen	toistaiseksi voimassa oleva	irtisanomisajat lähteestä (AHVL: pituus riippuu osapuolesta ja kestosta); asuinhuoneistossa vuokranantajan irtisanomiselle hyvän tavan vaatimukset ja vuokralaisen suoja — lähteestä
Purkaminen	olennainen sopimusrikkomus (rästit, häiriö, käyttötarkoituksen vastaisuus)	purkuperusteet lähteestä; varoitus yleensä ensin — ilman sitä purku kaatuu
Määräajan päättyminen	määräaikainen	ei jatkamisvelvollisuutta; hiljainen jatkuminen sovittava/estettävä
Häätö	vuokralainen ei poistu	tuomio + ulosotto → insolvenssi:saatavien-perinta ja riidanratkaisu:haastehakemus; omatoiminen häätö on kielletty

Rästitilanteessa jäsennä kokonaisuus: maksusuunnitelma vs. purku, vakuuden käyttö, perintä — ja asumisneuvonnan mahdollisuus asuinvuokrissa.

Mitä tämä skill EI tee

• Ei laadi AHVL:n pakottavien säännösten vastaisia ehtoja — tehoton ehto kerrotaan, ei piiloteta sopimukseen.
• Ei vahvista irtisanomisaikoja, vakuusrajoja tai indeksiehtojen sallittavuutta muistista — lähteestä tai [tarkista].
• Ei toteuta häätöä eikä omatoimisia keinoja (lukkojen vaihto, irtaimiston pidätys) — täytäntöönpano kuuluu ulosotolle.
• Ei ota kantaa vuokratasoon — markkinavuokra ei ole oikeuskysymys.
• Ei käsittele maanvuokraa (maanvuokralaki) — eri laki; nosta esiin jos kohde on maapohja.

Jatka tästä

• Vuokrarästien perintä ja häädön täytäntöönpano → /insolvenssi:saatavien-perinta
• Purku- tai häätöriita tuomioistuimessa → /riidanratkaisu:haastehakemus
• Taloyhtiön ja osakkaan suhde vuokrakohteessa → /kiinteistot-ja-asuminen:asunto-osakeyhtio
• Liiketilan ALV-hakeutuminen → /verotus:arvonlisaverotus
• Säännöksen tarkistus lähteestä → /juristi:oikeustutkimus
• Sopimusluonnoksen kieliasu ja rakenne → /juristi:asiakirjan-tarkistus