asuntokauppa

Asuntokauppa — uudiskohde, käytetty asunto ja virhevastuu

Tämä skill jäsentää asunto-osakkeiden kaupan asuntokauppalain (843/1994) mukaan. Perusteet ja kiinteistö/asunto-osake-rajanveto: ../kiinteistokauppa/references/kiinteisto-perusteet.md. Jos kohde on kiinteistö → kiinteistokauppa-skill; taloyhtiösuhteen kysymykset → asunto-osakeyhtio-skill.

Vastuuvapaus: luonnokset ovat tarkistettavia — ei oikeudellista neuvontaa. Katso kiinteistot-ja-asuminen/CLAUDE.md. Kuluttajakaupassa asuntokauppalain suoja on pakottavaa — tarkista pakottavuus lähteestä.

Tarkista laki lähteestä

Hae asuntokauppalain säännökset (virhe, reklamaatio, vastuuajat, RS-suoja) juristi:oikeustutkimus-skillillä ja KKO:n sekä kuluttajariitalautakunnan käytäntö lähteestä. Kaupan tyypin tunnistus ohjaa kaiken: rakentamisvaihe / uusi asunto / käytetty asunto — kullakin oma virhesäännöstönsä.

Uudiskohde (rakentamisvaihe ja uusi asunto)

• RS-järjestelmä: rakentamisvaiheen suojajärjestelmä — turva-asiakirjat pankissa, vakuudet (rakentamisvaiheen ja rakentamisvaiheen jälkeinen), osakkeenostajien kokous ja tilintarkastaja/rakennustyön tarkkailija — yksityiskohdat lähteestä.
• Vuositarkastus: virheisiin vetoaminen kanavoituu vuositarkastukseen — ilmoittamatta jättäminen voi menettää oikeuden (poikkeukset lähteestä). Laadi ostajalle virhelista vuositarkastukseen määräpäivineen [mallin laskelma — tarkista].
• Perustajaosakkaan (grynderin) vastuu ja vakuuksien vapauttaminen: ostajan suostumuksen merkitys — älä kuittaa vapautusta rutiinina.

Käytetyn asunnon kauppa

1. Myyjän tiedonantovelvollisuus: tiedossa olevat viat, tehdyt ja päätetyt remontit, yhtiön taloustilanne — myös se mitä myyjän "pitäisi tietää". Salaaminen → virhe + vahingonkorvaus, törkeimmillään petos (ei avusteta — CLAUDE.md).
2. Ostajan ennakkotarkastus: nähtävillä ollutta ilmeistä ei voi reklamoida; kuntotarkastuksen lisätutkimuskehotukset laukaisevat erityisen selonottovelvollisuuden — käytäntö lähteestä.
3. Isännöitsijäntodistus liitteineen on kaupan tietoydin: vastikkeet, lainaosuus, tulevat remontit (kunnossapitotarveselvitys), yhtiön talous. Vanhentunut tai puutteellinen todistus → virhe- ja vastuukysymys (myös isännöintiä kohtaan).
4. Virhetyypit: yleinen virhe (kunto poikkeaa sovitusta/odotetusta; piilevän virheen merkittävyyskynnys lähteestä), tiedonantovirhe, taloudellinen virhe (yhtiön velat/vastuut kerrottua suuremmat) — pinta-alavirheen arviointi käytännön mukaan.
5. Kunnossapitovastuun jako (märkätilavaurioissa keskeinen): tarkistetaan asunto-osakeyhtiölaista ja yhtiöjärjestyksestä — älä jaa vastuuta yhtiön ja osakkaan välillä näkemättä yhtiöjärjestystä → asunto-osakeyhtio-skill.

Reklamaatio ja seuraamukset

• Kohtuullinen aika havaitsemisesta + ehdoton takaraja [ajat — tarkista lähteestä; eri kuin kiinteistössä]. Yksilöi virhe ja vaatimus; varauma täydentämisestä.
• Todistelun turvaaminen: ennen korjaus- tai purkutöiden jatkamista dokumentoi vaurio ja varaa myyjälle (ja tarvittaessa taloyhtiölle ja vakuutusyhtiölle) tilaisuus tarkastaa se — korjaaminen ennen tarkastusta heikentää näyttöä ja voi kaventaa ostajan oikeuksia.
• Seuraamukset: hinnanalennus, vahingonkorvaus, purku (olennaisuus). Vertailukäytäntö (KKO, kuluttajariitalautakunta) lähteestä.
• Kuluttaja vs. elinkeinonharjoittaja -asetelma muuttaa keinoja (kuluttajariitalautakunta mahdollinen) — tunnista roolit.

Välittäjän ja muiden vastuu

• Välitysliikkeen vastuu (1074/2000): tiedonanto- ja selonottovelvollisuus; virheellinen markkinointi-ilmoitus voi vastuuttaa välittäjän myös ostajaa kohtaan — vaatimus voidaan kohdistaa rinnakkain myyjään ja välittäjään.
• Kuntotarkastajan vastuu sopimusperusteisesti tilaajaansa kohtaan.

Mitä tämä skill EI tee

• Ei arvioi rakennusteknistä kuntoa — se jäsentää raporttien oikeudellisen merkityksen.
• Ei näe isännöitsijäntodistusta tai yhtiön asiakirjoja — se laatii hankinta- ja tarkistuslistan.
• Ei vahvista reklamaatio- tai vastuuaikoja muistista — lähteestä tai [tarkista].
• Ei avusta vikojen tai remonttitarpeiden salaamisessa — kieltäydy ja kerro riski.
• Ei tee arvonmääritystä eikä ota kantaa kauppahinnan tasoon.

Jatka tästä

• Taloyhtiön kunnossapitovastuu ja muutostyöt → /kiinteistot-ja-asuminen:asunto-osakeyhtio
• Kohde onkin kiinteistö → /kiinteistot-ja-asuminen:kiinteistokauppa
• Säännöksen tai ratkaisukäytännön tarkistus → /juristi:oikeustutkimus
• Virheriidan vieminen eteenpäin → /riidanratkaisu:haastehakemus
• Reklamaation kieliasu ja rakenne → /juristi:asiakirjan-tarkistus