kiinteistokauppa

Kiinteistökauppa — määrämuoto, kirjaukset ja virhevastuu

Tämä skill jäsentää kiinteistökaupan valmistelun, toteutuksen ja virhetilanteet maakaaren (540/1995) mukaan. Perusteet ja kiinteistö/asunto-osake-rajanveto: references/kiinteisto-perusteet.md — lue se tehtävän alussa. Jos kohde onkin asunto-osake → asuntokauppa-skill.

Vastuuvapaus: luonnokset ovat tarkistettavia — ei oikeudellista neuvontaa. Kaupanvahvistus, allekirjoitukset ja kirjaamishakemukset ovat ihmisen vastuulla. Katso kiinteistot-ja-asuminen/CLAUDE.md.

Tarkista laki lähteestä

Hae maakaaren säännökset (muotovaatimus, virheet, määräajat, kirjaamisvelvollisuudet) juristi:oikeustutkimus-skillillä ja KKO:n virhe- ja reklamaatiokäytäntö lähteestä. Varainsiirtoveron prosentti ja ilmoitusvelvollisuus → verotus ja vero.fi [tarkista].

Vaihe 1: Kohteen ja taustojen selvitys

1. Mikä myydään? Koko kiinteistö, määräala vai määräosa; vuokraoikeus rakennuksineen on eri instrumentti (kirjattava erityinen oikeus). Sekamuodot esiin.
2. Asiakirjojen hankintalista (referenssissä): lainhuuto- ja rasitustodistus, kiinteistörekisteriote, kaavaote, rakennusluvat — skill ei näe rekistereitä, ihminen hankkii MML:stä ja kunnasta.
3. Rasitukset ja oikeudet: kiinnitykset ja panttikirjat (kenen hallussa?), kirjatut erityiset oikeudet, rasitteet, yhteisalueosuudet, tieoikeudet.
4. Kaava ja luvat: käyttötarkoitus, rakennusoikeus, luvattomat rakennelmat → ymparisto-ja-kaavoitus:kaavoitus-ja-rakentaminen; pilaantuneen maaperän riski → ymparisto-ja-kaavoitus:ymparistovastuut.

Vaihe 2: Kauppakirjan laatiminen

• Määrämuoto on ehdoton: kirjallinen kauppakirja, jonka kaupanvahvistaja vahvistaa kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa — tai kauppa MML:n sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä (molemmat vahvistettu laista). Vähimmäissisältö (luovutustarkoitus, kiinteistö, osapuolet, kauppahinta) lähteestä — puute kaataa kaupan.
• Esisopimus on myös määrämuotoinen; vapaamuotoinen "varaus" ei sido — käsirahan ja sopimussakon vaikutukset lähteestä.
• Keskeiset ehdot: omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen, kauppahinnan maksu ja vakuusjärjestelyt (panttikirjojen luovutus), vaaranvastuun siirtyminen, kohteen kunto ja tehdyt selvitykset (kuntotarkastusraportti yksilöitynä), vastuunjako tiedossa olevista vioista, irtaimiston erittely (verovaikutus), viivästysseuraamukset.
• Vastuunrajoitusehto: yksilöimätön "siinä kunnossa kuin se on" -ehto ei riitä rajaamaan myyjän virhevastuuta — rajoituksen on oltava yksilöity (tarkista edellytykset lähteestä). Älä laadi näennäisrajoitusta.

Vaihe 3: Kaupan jälkeen — kirjaukset

• Lainhuoto haettava määräajassa kaupasta [aika — tarkista lähteestä]; sähköisessä kaupassa vireilletulo automaattinen.
• Panttikirjojen siirto ja uudet kiinnitykset; varainsiirtoveron suorittaminen lainhuudon edellytyksenä.
• Laadi kirjausten tarkistuslista päivämäärineen → juristi:toimeksianto (määräaikataulukko).

Vaihe 4: Virhetilanne

1. Tunnista virhetyyppi (käsitteet vahvistettu laista): laatuvirhe (kunto; myös salainen virhe — kynnys ja merkittävyysvaatimus lähteestä), vallintavirhe (kaava/luvat), oikeudellinen virhe (omistus/rasitukset).
2. Vastuuanalyysi: myyjän tiedonantovelvollisuus vs. ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus; kuntotarkastuksen lisätutkimuskehotusten merkitys; välittäjän vastuu (1074/2000) erikseen.
3. Reklamaatio heti: kohtuullinen aika + ehdoton takaraja [tarkista lähteestä]. Sisältö: virhe yksilöitynä, havainnot ja selvitykset, vaatimus (alustavanakin) ja varauma täydentämisestä.
4. Seuraamukset: hinnanalennus (laskentatapa lähteestä), vahingonkorvaus (tuottamus; salaisessa virheessä ei korvausta — tarkista), purku (olennaisuuskynnys korkea). Riitautus → riidanratkaisu:haastehakemus.

Mitä tämä skill EI tee

• Ei vahvista kauppaa eikä korvaa kaupanvahvistajaa — määrämuoto täyttyy vain laissa säädetyllä tavalla.
• Ei näe rekistereitä (lainhuuto, rasitukset, kaava) — se laatii hankintalistan, ihminen hankkii otteet.
• Ei arvioi rakennusteknistä kuntoa — kuntotarkastus kuuluu asiantuntijalle; skill jäsentää raportin oikeudellisen merkityksen.
• Ei vahvista määräaikoja tai veroprosentteja muistista — lähteestä tai [tarkista].
• Ei avusta vikojen salaamisessa — kieltäydy ja kerro virhe- ja petosvastuuriski.

Jatka tästä

• Kohde onkin asunto-osake → /kiinteistot-ja-asuminen:asuntokauppa
• Kaava-, lupa- tai pilaantumiskysymys → /ymparisto-ja-kaavoitus:kaavoitus-ja-rakentaminen
• Säännöksen tai KKO-käytännön tarkistus → /juristi:oikeustutkimus
• Virheriidan vieminen tuomioistuimeen → /riidanratkaisu:haastehakemus
• Varainsiirtovero ja luovutusvoitto → /verotus:verotusmenettely-ja-muutoksenhaku
• Kauppakirjan kieliasu ja rakenne → /juristi:asiakirjan-tarkistus