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Mahnung und Kündigung bei Zahlungsverzug (Vermieter / Hausverwaltung)

Arbeitsbereich

Vermietersicht — verfasse Mahnung und ggf. fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug des Mieters. Prüfroutine deckt Verzug nach § 286 BGB Fälligkeit der Miete (§ 556b Abs. 1 BGB) Mahnschreiben Aufrechnungsverbot fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (eine Monatsmiete plus zwei aufeinanderfolgende Termine oder Rückstand von zwei Monatsmieten über zwei Termine) hilfsweise ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB und Schonfristzahlung des Mieters nach § 569 Abs. 3 BGB (Nachholung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage). Erzeugt gestuftes Schreibenpaket mit Disclaimer. Arbeite entlang dieser konkreten Prüfungslinie und trenne Rolle, Frist, Zuständigkeit, Beweislast und gewünschten Output.

Arbeitsweg

• Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
• Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen.
• Tragende Normen verifizieren: BGB §§ 535-577a, BetrKV, WEG §§ 24, 25, 27, BGB §§ 558, 558a, 558b, 573, 573c — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
• Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
• Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

Fachlicher Kern — Miet- und WEG-Recht

• Problemfokus dieses Skills: Bleibe beim konkreten Titel Mahnung und Kündigung bei Zahlungsverzug (Vermieter / Hausverwaltung) und löse die dort angelegte Fachfrage; arbeite mit konkreten Tatbestandsmerkmalen, Beweisfragen und dem unmittelbar benötigten Arbeitsprodukt. Routingfragen bleiben Hilfsmittel, wenn Frist, Zuständigkeit oder Verfahrensart offen sind.
• Arbeitsmodus: Immer erst Verhältnis Miete/WEG/Gewerbe/Verwaltung trennen, dann Frist, Beschlusskompetenz, Umlagefähigkeit, Belege, Gebrauchsnachteil und Kostenfolge prüfen.
• Outputpflicht: Abrechnungsprüftabelle, Beschlussvorschlag, Anfechtungs-/Beschlussersetzungsskizze, Mietermail, Vermieterschreiben oder Verwalter-To-do-Liste.
• Fehlerbremse: Tragende Normen/Entscheidungen live oder aus der Akte verifizieren; Rechtsprechung nur mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle. Keine BeckRS-, juris-, Kommentar- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.

Disclaimer (Schlüsselstelle, mehrfach)

Eine Zahlungsverzugskündigung ist die mietrechtlich folgenreichste Erklärung. Eine formale oder materielle Fehlkündigung ist unwirksam und kann zu Schadensersatzanspruechen des Mieters führen. Vor Versand einer fristlosen Kündigung ist eine fachanwaltliche Prüfung dringend empfohlen. Diese Auto-Erstellung ersetzt nicht die anwaltliche Vertretung.

Workflow

Schritt 1 — Fälligkeit und Verzug prüfen

• Fälligkeit der Miete: spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats (§ 556b Abs. 1 BGB) — soweit vertraglich nichts anderes vereinbart ist.
• Verzug ohne Mahnung tritt nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein wenn die Miete kalendermaessig bestimmt ist (was bei § 556b BGB der Fall ist).
• Eine Mahnung ist also rechtlich nicht zwingend — als Vorstufe zur Kündigung aber dringend empfohlen (Beweisbarkeit gutes Verhältnis Schonfristoption).

Schritt 2 — Mahnschreiben

• Sachliche knappe Aufforderung zur Zahlung des konkreten Rückstands.
• Frist zur Zahlung (eine bis zwei Wochen genügen wegen Verzugs).
• Hinweis auf drohende Kündigung wenn nicht gezahlt wird.
• Hinweis auf laufende Verzugszinsen (§ 288 BGB).

Schritt 3 — Voraussetzungen der fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist zulässig wenn:

• Variante a: der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug ist. "Nicht unerheblich" = mehr als eine Monatsmiete.
• Variante b: in einem Zeitraum der sich über mehr als zwei Termine erstreckt mit einem Betrag in Verzug ist der zwei Monatsmieten erreicht.

Was zur Miete zählt: Grundmiete plus Nebenkostenvorauszahlungen plus etwaige Heizkostenvorauszahlungen.

Schritt 4 — Ordentliche Kündigung als Hilfsantrag (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)

• Hilfsweise zur fristlosen Kündigung ist die ordentliche Kündigung wegen erheblicher schuldhafter Pflichtverletzung zulässig.
• Frist nach § 573c BGB (drei sechs oder neun Monate je nach Mietdauer).
• Empfehlung: in einem Schreiben fristlos hilfsweise ordentlich kündigen.

Schritt 5 — Formale Anforderungen (§ 568 Abs. 1 BGB)

• Schriftform zwingend mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter.
• Begründung im Schreiben — konkrete Aufstellung der rückständigen Monate und Betraege (§ 569 Abs. 4 BGB).
• Hinweis auf das Recht des Mieters die Wohnung durch Nachzahlung zu erhalten (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) — Schonfristzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Raeumungsklage.

Schritt 6 — Schonfristzahlung des Mieters (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB)

• Wenn der Mieter nach Zugang der fristlosen Kündigung aber spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Raeumungsklage den gesamten Rückstand begleicht oder eine öffentliche Stelle die Zahlung verbindlich zusagt: fristlose Kündigung wird unwirksam.
• Wichtig: die Schonfristzahlung wirkt nur für die fristlose Kündigung — eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt nach BGH-Rspr. wirksam.
• Schonfristzahlung kann nicht mehrfach in Anspruch genommen werden (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB) — bei wiederholtem Zahlungsverzug ist sie ausgeschlossen wenn binnen zwei Jahren bereits einmal angewendet.

Schritt 7 — Prüfroutine vor Versand

• Rückstandsberechnung dokumentiert (Monat für Monat mit Sollstellung und Zahlung).
• Schwelle eine Monatsmiete plus zwei Termine oder zwei Monatsmieten über zwei Termine erreicht.
• Konkrete Bezifferung des Rückstands im Kündigungsschreiben.
• Alle Vermieter unterzeichnen die Kündigung.
• Zustellung mit Nachweis (Einschreiben mit Rückschein oder Bote).
• Hinweis auf Schonfristzahlung im Schreiben (nicht zwingend aber empfohlen).

Schreibenpaket

A. Mahnschreiben

Sachlich kurz. Anrede mit Namen. Bezugnahme auf den Mietvertrag. Konkrete Aufstellung des Rückstands. Frist zur Zahlung. Hinweis auf Verzugszinsen und drohende Kündigung. Höflichkeitsformel.

B. Fristlose Kündigung mit hilfsweiser ordentlicher Kündigung

1. Absender Vermieter mit Anschrift.
2. Adresse aller Mieter namentlich.
3. Bezugnahme auf den Mietvertrag.
4. Kündigungserklärung — fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
5. Hilfsweise ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB mit konkretem Endtermin nach § 573c BGB.
6. Begründung mit konkreter Aufstellung der rückständigen Monate und Betraege.
7. Hinweis auf Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.
8. Hinweis auf Widerspruchsrecht nach § 574 BGB für die hilfsweise ordentliche Kündigung.
9. Eigenhaendige Unterschrift aller Vermieter.

Hinweis zur Raeumungsklage

Wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht räumt: Räumungsklage zum Amtsgericht am Belegenheitsort nach Paragraf 29a ZPO. Bei Wohnraum ist das Amtsgericht nach Paragraf 23 Nummer 2a GVG ausschließlich und streitwertunabhängig zuständig; das gilt auch für die verbundene Räumungs- und Zahlungsklage. In erster Instanz besteht dort kein Anwaltszwang nach Paragraf 78 Absatz 1 Satz 1 ZPO im Umkehrschluss. Siehe Skill klageentwurf-amtsgericht. Disclaimer — die Räumungsklage ist anwaltliche Praxis; Selbstvertretung ist beim Amtsgericht zwar möglich, aber nicht empfohlen.

Vor Versand (Disclaimer wiederholt)

Vor Versand der fristlosen Kündigung: fachanwaltliche Prüfung der Rückstandsberechnung der Schwellenwerte und der Schonfristregelung. Risiko: Unwirksamkeit Schadensersatz Verzug auf eigener Seite. Die Schonfristzahlung kann das gesamte Verfahren wieder neutralisieren — der Vermieter muss dann ordentlich gekündigt haben um den Mieter langfristig loszuwerden.

Aktuelle Rechtsprechung — Leitsaetze

• BGH, Urt. v. 09.07.2025 – Az. VIII ZR 287/23 — Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB heilt nur die fristlose, nicht die ordentliche Kuendigung wegen Zahlungsverzugs. Klarstellung des Streits mit dem LG Berlin II. Folge: Doppelkuendigung (fristlos hilfsweise ordentlich) bleibt die strategisch sichere Loesung für den Vermieter. Quelle: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=09.07.2025&Aktenzeichen=VIII+ZR+287/23
• BGH, Urt. v. 01.07.2020 – Az. VIII ZR 323/18 — Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) beseitigt nur die fristlose Kuendigung wegen Zahlungsverzugs; eine hilfsweise erklaerte ordentliche Kuendigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibt wirksam. Ein Ausschluss der Sozialklausel § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB greift, weil ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur fristlosen Kuendigung berechtigt hätte. Quelle: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=01.07.2020&Aktenzeichen=VIII+ZR+323/18
• BGH, Beschl. v. 08.12.2021 – Az. VIII ZR 32/20 — Erheblichkeit des Mietrueckstands im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB; massgeblich ist die Gesamthoehe des Rueckstands, nicht die Aufgliederung in einzelne Monatsbetraege. Bestaetigt die Wertungslinie zur ordentlichen Kuendigung neben der fristlosen. Quelle: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=08.12.2021&Aktenzeichen=VIII+ZR+32/20
• Weitere Rechtsprechungslinien des VIII. ZS zu § 543, § 569 BGB vor Ausgabe über https://www.bundesgerichtshof.de und https://dejure.org verifizieren.

Basiszinssatz § 247 BGB und Verzug

• Basiszinssatz seit 1. Juli 2026: 1,52 Prozent; bei einem Wohnraummieter als Verbraucher beträgt der gesetzliche Verzugszinssatz damit 6,52 Prozent. Einen über den Halbjahreswechsel laufenden Zeitraum aufteilen. Amtliche Quelle: https://www.bundesbank.de/de/bundesbank/organisation/agb-und-regelungen/basiszinssatz-607820
• Halbjaehrliche Prüfung am 01.01. und 01.07. erforderlich.

Paragrafenkette

§§ 543, 569, 573 BGB — Kuendigungsvoraussetzungen Zahlungsverzug; § 286 BGB — Verzug; § 569 Abs. 3 BGB — Schonfrist; § 247 BGB — Basiszinssatz; § 288 BGB — Verzugszinsen.