forderung-mietrueckstand-zahlungsklage

Mietrueckstand – Zahlungsklage Wohnraum

Zwei Wege: reine Zahlungsklage auf rueckstaendige Miete oder kombinierte Zahlungs- und Raeumungsklage nach ausserordentlicher Kuendigung.

Anspruchsgrundlage Mietzahlung

Anspruch	Norm
Mietzins Wohnraum	Paragraf 535 Abs. 2 BGB
Faelligkeit Wohnraum im Voraus 3. Werktag	Paragraf 556b Abs. 1 BGB
Nebenkostenvorauszahlungen	Paragraf 556 Abs. 2 BGB
Heizkostenpauschale	Paragraf 9 HeizKV
Geschäftsraummiete	Paragraf 535 Abs. 2 BGB (allg. Werktag Paragraf 271 BGB)

Verzug bei Mietzahlung

• Wohnraum Faelligkeit kalendermaessig (Paragraf 556b BGB) → Verzug ohne Mahnung (Paragraf 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
• Geschäftsraum: Vertrag prüfen, sonst Mahnung erforderlich.

Verzugszinsen B2C: 5 Prozentpunkte über Basiszinssatz (Paragraf 288 Abs. 1 BGB).

Ausserordentliche Kuendigung Paragraf 543 BGB

Paragraf 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB Mietzahlungsverzug (Wohnraum):

Voraussetzung	Inhalt
a) Mietrueckstand 2 Termine fortlaufend + erheblich	aus 2 Monaten
b) Mietrueckstand erheblich (= mehr als eine Monatsmiete)	Höhe über eine Monatsmiete
Erheblich bei lfd. Vertraegen	mind. 2 Monatsmieten in Rueckstand

Paragraf 569 Abs. 3 BGB Sonderregel Wohnraum:

• Nr. 1: kumuliert mit Folgemonat erheblich, wenn über Monatsmiete.
• Nr. 2 Schonfristzahlung: Kuendigung wird unwirksam, wenn Vermieter innerhalb von 2 Monaten nach Rechtshaengigkeit Raeumungsklage befriedigt wird ODER öffentliche Stelle Befriedigung erklaert.

Achtung: Schonfristzahlung gilt nur einmal in 2 Jahren (Paragraf 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB).

Schonfrist gilt NICHT für ordentliche Kuendigung wegen Pflichtverletzung (BGH VIII ZR 261/06).

Strategie Kombi-Klage

Zahlungsklage + Raeumungsklage
- Zahlungsklage allein: bei Schonfristrisiko
- Raeumungsklage allein: gefaehrdet wenn Mieter nachzahlt
- Beide kombiniert + ordentliche Kuendigung hilfsweise:
  Auch bei Schonfristzahlung Raeumung wegen ordentlicher Kuendigung

Klageantrag-Muster Kombi

Es wird beantragt:
1. Die Beklagten werden verurteilt, an die Klaegerin EUR 3.420,00
   nebst Zinsen in Hoehe von 5 Prozentpunkten ueber dem Basiszinssatz
   aus EUR 855,00 seit dem 04.02.2026,
   aus EUR 855,00 seit dem 04.03.2026,
   aus EUR 855,00 seit dem 04.04.2026,
   aus EUR 855,00 seit dem 04.05.2026 zu zahlen.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die im
   Hause [Adresse], [Lage in Stockwerk] gelegene Wohnung,
   bestehend aus [3] Zimmern, Kueche, Bad, Flur, Balkon,
   zu raeumen und an die Klaegerin herauszugeben.
3. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als
   Gesamtschuldner.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Hoehe von 110 %
   des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorlaeufig vollstreckbar.

Form der ausserordentlichen Kuendigung Paragraf 568 BGB

• Schriftform Pflicht (Paragraf 568 Abs. 1 BGB), bei Wohnraum.
• Begruendung mit konkretem Rueckstand pro Monat erforderlich (Paragraf 569 Abs. 4 BGB).
• Hinweis auf Widerspruchsrecht des Mieters (Paragraf 568 Abs. 2 BGB) bei ordentl. Kuendigung.
• Bei mehreren Mietern: an alle zustellen (Paragraf 425 BGB).

Streitwert

Klage	Streitwert	Norm
Zahlungsklage	Hauptforderung	Paragraf 3 ZPO
Raeumungsklage Wohnraum	Jahresmiete (Nettomiete x 12)	Paragraf 41 Abs. 2 GKG
Raeumungsklage Geschäft	Jahresmiete	Paragraf 41 Abs. 2 GKG
Kombi	Addition (Paragraf 5 ZPO)

Sachliche und örtliche Zuständigkeit

• Wohnraummiete: Amtsgericht ist nach Paragraf 23 Nummer 2a GVG ausschließlich und streitwertunabhängig zuständig. Das gilt auch, wenn Räumungsantrag und Zahlung rückständiger Miete in einer Klage verbunden werden.
• Gewerberaummiete: allgemeine Wertzuständigkeit; bis einschließlich zehntausend Euro Amtsgericht nach Paragraf 23 Nummer 1 GVG, darüber Landgericht nach Paragraf 71 Absatz 1 GVG.
• Anwaltszwang: vor dem Amtsgericht in erster Instanz kein Anwaltszwang nach Paragraf 78 Absatz 1 Satz 1 ZPO im Umkehrschluss; vor dem Landgericht und in der Berufung Anwaltszwang nach Paragraf 78 Absatz 1 Satz 1 ZPO.
• Örtlich: ausschließlicher Gerichtsstand der belegenen Sache nach Paragraf 29a ZPO.

Beweismittel-Standardliste

Beleg	Zweck
Mietvertrag (Kopie)	Anspruchsgrund, Faelligkeit, Mietzins
Nebenkostenabrechnung (letzte)	Aktualisierte Vorauszahlungen
Kontoauszuege	Zahlungseingaenge / -ausfaelle
Mahnschreiben	Verzug (sofern kalendermaessig nicht ohnehin)
Kuendigungsschreiben mit Zustellnachweis	bei Raeumung
Korrespondenz	Ratenzahlungsvereinbarungen, Anerkenntnis (Paragraf 212 BGB)

Sozialleistungsbezug

Wenn Mieter Sozialleistungen bezieht (Buergergeld, Wohngeld, Sozialhilfe):

• Vermieter kann sich direkt an Leistungstraeger wenden (Paragraf 22 Abs. 7 SGB II Direktzahlung).
• Schonfristzahlung wird oft von Sozialamt geleistet → Heilung Kuendigung beachten.

Energiekosten / Nebenkosten-Sonderregeln

• Heizkostenvorauszahlungen nur bei Aufrechnung gegenueber Nebenkostenabrechnung beruecksichtigen.
• Bei strittiger NK-Abrechnung: gesondertes Prozess (oft Hilfsantrag).

Typische Fehler

• Antrag ohne genaue Monate – Bestimmtheit (Paragraf 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO).
• Kuendigung ohne Begruendung pro Monat → Paragraf 569 Abs. 4 BGB unwirksam.
• Zahlungsklage allein, dann Schonfrist greift, Raeumung verspaetet.
• Beklagte: Mietvertrag mit Ehepaar, nur einer verklagt → Gesamtschuldner unvollstaendig.
• Streitwert Raeumung als Hauptforderung statt Jahresmiete.

Quellen

• BGB Paragraf 535 Mietzins gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html
• BGB Paragraf 543 ausserord. Kuendigung gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html
• BGB Paragraf 556b Faelligkeit gesetze-im-internet.de/bgb/__556b.html
• BGB Paragraf 568, Paragraf 569 Form und Schonfrist gesetze-im-internet.de/bgb/__569.html
• ZPO Paragraf 29a oertlich gesetze-im-internet.de/zpo/__29a.html
• GVG Paragraf 23 Nummer 2a gesetze-im-internet.de/gvg/__23.html
• GKG Paragraf 41 Streitwert gesetze-im-internet.de/gkg_2004/__41.html
• BGH VIII ZR 261/06 Schonfrist ord. Kuendigung bundesgerichtshof.de