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Insolvenzrisiken Bauträger

Wann dieser Skill greift

Bei substanzschwachen Projektgesellschaften, großvolumigen Vorauszahlungen außerhalb der MaBV-Fälligkeit, erkennbaren Liquiditätsproblemen (Sonderwunsch-Druckmitteln, Schlüssel-Zurückhalten, vorzeitige Ratenanforderungen), Globalgrundschulden ohne klare Freistellung und in der Phase vor oder nach Insolvenzantragstellung.

Pflichtnormen

• Paragraf 106 Insolvenzordnung: Auflassungsvormerkung schützt insolvenzfest; Insolvenzverwalter muss Übereignung vollziehen, wenn Gegenleistung erbracht und Vormerkung wirksam.
• Paragraf 103 Insolvenzordnung: Insolvenzverwalter hat Wahlrecht bei gegenseitigen Verträgen, die bei Insolvenzantrag noch nicht vollständig erfüllt sind; Werkleistungsansprüche können darunter fallen.
• Paragraf 3 Absatz 1 MaBV: Zahlungen nur bei erfüllten Fälligkeitsvoraussetzungen; Überzahlungen über den Baufortschritt hinaus sind bei Insolvenz gefährdet.
• Paragraf 7 MaBV: Bürgschaft für alle Rückgewähransprüche muss auch im Insolvenzfall ziehbar sein.
• Paragraf 650m Absatz 2 BGB: Fünf-Prozent-Sicherheit schützt gegen nicht vertragsgemäße Herstellung, nicht gegen alle Insolvenzrisiken.

Pruefraster

1. Projektgesellschaft: Ist der Bauträger eine substanzschwache Zweckgesellschaft ohne Eigenkapital und Konzernbürgschaft? Wer haftet bei Insolvenz?
2. Globalfinanzierung und Freistellung: Liegt eine vollständige Freistellungserklärung der finanzierenden Bank vor, die auch den Fall der Nichtvollendung absichert?
3. Eigentumsumschreibung: Sind nach Zahlung aller fälligen Raten alle Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung erfüllt (Auflassung erklärt, Lasten freigestellt, Grundbuchantrag vorbereitet)?
4. Mehrfache Sicherheiten: Vormerkung schützt Eigentumsanspruch; Paragraf-650m-Sicherheit schützt rechtzeitige mangelfreie Herstellung; Paragraf-7-Bürgschaft schützt Rückgewähransprüche — alle drei schützen unterschiedliche Risiken.
5. Vorinsolvenzzeichen: Vorzeitige Ratenanforderung, Sonderwunsch als Druckmittel, Schlüsselzurückhalten, unrichtige Baugenehmigungsbestätigung, Freistellungslücken — Zahlungsstopp und Sicherheiten klären.
6. Insolvenzverwalter-Wahlrecht: Entscheidet der Insolvenzverwalter gegen Erfüllung des Werkleistungsanspruchs, muss der Erwerber den Bau anderweitig fertigstellen; Mehrkosten und Paragraf-650m-Sicherheit einsetzen.
7. Parallelstrategie: Gleichzeitig Eigentumsumschreibung fordern, Freistellung klären, Paragraf-7-Bürgschaft ziehen und Paragraf-650m-Sicherheit sichern.

Leitentscheidungen

BGH, Beschluss vom 02.08.2023 - VII ZB 28/20 (amtliches PDF: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2020/VII_ZB__28-20.pdf?__blob=publicationFile&v=1): Notaranderkonto ist kein einfacher Ersatz für MaBV-Schutz; bei Pfändung oder Abtretung kann der Auszahlungsanspruch gegen den Notar miterfasst sein.

Arbeitsprodukt

Insolvenz-Sicherheiten-Übersicht mit Prüfstatus aller Schutzschichten und Handlungsempfehlung bei Insolvenzantrag oder Insolvenzzeichen.

Musterbaustein

Insolvenz-Sicherheiten-Übersicht

Auflassungsvormerkung:              [eingetragen / nicht eingetragen / Rang: ...]
Freistellung auch bei Nichtvollendung: [vollständig / Lücken: ...]
Paragraf-650m-Sicherheit 5 Prozent: [vorhanden / nicht vorhanden / EUR ...]
Paragraf-7-MaBV-Bürgschaft:         [vorhanden / Sicherungszweck umfassend / begrenzt]
Projektgesellschaft Bonität:        [Eigenkapital / Konzernrückhalt / substanzarm]
Insolvenzzeichen erkennbar:         [ja: Beschreibung / nein]

Sofortmaßnahmen bei Insolvenzantrag:
1. Zahlungen bis zur Klärung sofort einstellen.
2. Insolvenzverwalter zur Erklärung nach Paragraf 103 Insolvenzordnung auffordern.
3. Freistellungserklärung der Bank prüfen und Eigentumsumschreibung vorbereiten.
4. Paragraf-7-Bürgschaft ziehen.
5. Paragraf-650m-Sicherheit in Anspruch nehmen.
6. Mehrkosten der Fertigstellung dokumentieren.