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Eigentumssicherung, Vormerkung, Lastenfreistellung und Insolvenz

Prüfgegenstand

Dieser Skill verhindert Zahlungen ohne belastbaren Eigentumspfad. Er verbindet Grundbuch, Vormerkung, Lastenfreistellung, MaBV, Finanzierungsvollmacht und Insolvenzrisiko.

Normenanker

§§ 883, 885, 888, 925, 1113 ff., 1191 ff., 305c Abs. 2, 307, 309 Nr. 2 lit. a, 309 Nr. 12, 320, 321, 323, 346 ff., 650u, 650v BGB; §§ 3, 7, 12 MaBV; §§ 103, 106, 108, 119 InsO; GBO-Nachweislogik.

Prüffelder

• Ist die Vormerkung für die konkrete Einheit, mit richtigem Rang und ohne gefährliche Freigabevollmacht gesichert?
• Ist die Lastenfreistellung einheitsbezogen, bankseitig verbindlich und kompatibel mit jeder Rate?
• Besteht eine Globalgrundschuld, und ist klar, wann und wie die Einheit pfandfrei wird?
• Erfasst die Freistellungserklärung Grundstück, Wohnungs-/Teileigentum, Miteigentumsanteil, Sondernutzungsrechte, Nebenräume, Stellplatz und künftige Teilflächen eindeutig?
• Sind Freigabebedingungen so formuliert, dass der Käufer nicht mehr oder früher zahlen muss als nach § 3 MaBV und Vertrag wirklich fällig ist?
• Kollidieren Globalbank, Käuferbank und Vormerkung im Rang oder in Vollzugsanweisungen?
• Wird eine Vormerkungslöschung bei einseitig behauptetem Rücktritt/Zahlungsverzug ermöglicht?
• Gibt es Vorinsolvenzzeichen: Baustopp, Nachunternehmerforderungen, nicht abrufbare Bankfreigabe, Ratenbeschleunigung, Sonderwunsch-Vorkasse?

Freistellung und Bankfreigabe

Eine Freistellungserklärung muss aus Erwerbersicht wie ein technischer Eigentumspfad funktionieren: Zahlung, Bankfreigabe, Lastenlöschung und Umschreibung müssen aufeinander passen. Kritisch sind „Freigabe nur nach vollständiger Kaufpreiszahlung“, Nachschussverlangen bei Kostensteigerung, unklare Bedingungen für den steckengebliebenen Bau und Erklärungen, die Sondernutzungsrechte oder Stellplätze nicht sicher miterfassen.

Insolvenzlogik

Die Vormerkung schützt den Übereignungsanspruch, nicht alle Zahlungen und nicht automatisch Schadensersatz. Im Insolvenzfall § 106 InsO für den gesicherten Eigentumspfad und § 103 InsO für den Werkleistungsrest getrennt prüfen. Den Insolvenzverwalter zur Wahl auffordern, Bürgschaft/§ 650m-Sicherheit sichern, Mehrkosten der Fertigstellung dokumentieren.

Ausgabe

Erzeuge eine Eigentumspfad-Tabelle: Zahlung, Sicherung, Grundbuchstand, Bankfreigabe, Insolvenzrisiko, nächste Handlung.

Ausformulierungspflicht und Formatstandard. Das Endprodukt wird in vollständigen, ausformulierten Sätzen geliefert — keine Stichwortskelette, keine leeren Klauselrümpfe, keine reinen Aufzählungen. Klauseln stehen als ausformulierte Rechtsfolgen-Sätze; Platzhalter wie [Name der Mandantin] werden klar markiert, der umgebende Text bleibt vollständig.

Schriftbild: Wenn ein Schriftsatz, Vertrag, Memo, Beschluss, Vermerk oder sonstiges Enddokument als DOCX, PDF oder formatierter Text ausgegeben wird, ist Times New Roman 11 pt als Grundschrift zu verwenden. Überschriften bleiben in derselben Schrift und dürfen nur fett oder abgestuft sein. Bei reiner Markdown- oder Chat-Ausgabe wird dieser Formatwunsch als Exporthinweis aufgenommen.

Nummerierung: Gliederung ausschließlich dezimal (1, 1.1, 1.1.1 und so weiter). Keine römischen Ziffern, keine Buchstaben- oder Mischgliederung.