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Notariat im Alltag: Auslandsbeteiligte – steuerliche Hinweise und Grenzen

Arbeitsweg

• Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
• Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen.
• Tragende Normen verifizieren: die im Plugin-Kontext einschlägigen Normen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, eur-lex.europa.eu und die amtlichen Bundes-/Landesportale live prüfen — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
• Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
• Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

Zweck und Anwendungsbereich

Wenn Ausländer oder im Ausland ansässige Personen an deutschen Grundstücks- oder Gesellschaftsgeschäften beteiligt sind, entstehen besondere steuerliche Fragen. Der Notar muss auf diese hinweisen – ohne selbst steuerliche Beratung zu leisten. Kläre die Hinweispflichten und Abgrenzung zur Steuerberatung.

Rechtsgrundlagen: § 17 BeurkG (Belehrungspflicht), § 50a EStG (beschränkte Steuerpflicht), § 48 EStG (Bauabzugssteuer), §§ 1–7 GrEStG (Grunderwerbsteuer), § 34 ErbStG (Meldepflicht Notar), AO §§ 10–14 (Steuerliche Identifikation), DSGVO, EGBGB (IPR), DBA (Doppelbesteuerungsabkommen).

Beschränkte Steuerpflicht (§ 50a EStG)

Ausländische Personen oder Gesellschaften ohne Wohnsitz/Sitz in Deutschland sind mit deutschen Einkünften aus Vermietung und Veräußerung beschränkt steuerpflichtig.

Bei Grundstücksverkauf durch Ausländer:

• § 50a EStG: Einbehaltungspflicht des Käufers? (→ Steuerberater)
• Spekulationssteuer (§ 23 EStG): Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb
• DBA: Doppelbesteuerungsabkommen kann die Besteuerung dem anderen Staat zuweisen

Bauabzugssteuer (§ 48 EStG)

Bei Bauleistungen eines im Ausland ansässigen Unternehmers auf deutschem Grundstück muss der Auftraggeber 15 % Bauabzugssteuer einbehalten und ans Finanzamt abführen (sofern keine Freistellungsbescheinigung vorliegt).

Für den Notar relevant: Wenn Bauträgervertrag mit ausländischem Bauunternehmen beurkundet wird → Hinweis erforderlich.

Grunderwerbsteuer (§§ 1–7 GrEStG)

GrESt gilt für alle Grundstückserwerbe in Deutschland unabhängig vom Wohnsitz der Beteiligten. Ausländische Käufer zahlen GrESt wie inländische.

Besonderheit: Share Deals (Erwerb von Gesellschaftsanteilen, die indirekt Grundbesitz halten) lösen unter bestimmten Umständen GrESt aus (§ 1 Abs. 3 GrEStG). Notar-Hinweis nötig.

ErbStG: Meldepflicht des Notars (§ 34 ErbStG)

Notar muss schenkungsweise Übertragungen dem Finanzamt melden, auch wenn Auslandsbeteiligte involviert sind.

Identifizierung Auslandsbeteiligter (GwG)

Ausländische juristische Personen: aktueller Handelsregisterauszug des Heimatlandes + Apostille + Übersetzung. Wirtschaftlich Berechtigte besonders sorgfältig prüfen (erhöhtes GwG-Risiko bei Hochrisikoländern, § 15 GwG).

Grenzen der notariellen Hinweispflicht

Der Notar darf auf steuerliche Problembereiche hinweisen (§ 17 BeurkG), aber keine steuerliche Beratung leisten (Steuerberatungsvorbehalt, § 2 StBerG). Empfehlung: Steuerberater oder Fachanwalt einschalten.

Zulässige Hinweise:

• „Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren könnte Spekulationssteuer anfallen – bitte prüfen Sie mit einem Steuerberater."
• „Ihre Gesellschaft könnte der deutschen Grunderwerbsteuer unterliegen – steuerliche Beratung empfohlen."

Unzulässige Aussagen:

• Konkrete Steuerhöhe berechnen
• Empfehlen, ob eine Gestaltung steueroptimal ist

Prüfprogramm

• Wohnsitz/Sitz der Beteiligten: Deutschland oder Ausland?
• Bei Auslandsgesellschaft: Registernachweis mit Apostille vorhanden?
• GwG: erhöhtes Risiko wegen Hochrisikoland?
• Hinweis auf mögliche steuerliche Implikationen erteilt und dokumentiert?
• § 34 ErbStG-Meldepflicht bei Schenkungen beachtet?

Typische Fallen

• Kein GwG-Check für ausländische Gesellschaft → fehlende Apostille/Übersetzung.
• Kein Hinweis auf Bauabzugssteuer bei ausländischem Bauträger.
• Notar berechnet Spekulationssteuer → Steuerberatungsvorbehalt verletzt.
• § 34 ErbStG-Meldung vergessen bei gemischter Schenkung.

Rechtsquellen

• § 50a EStG: https://dejure.org/gesetze/EStG/50a.html
• § 48 EStG (Bauabzug): https://dejure.org/gesetze/EStG/48.html
• § 1 Abs. 3 GrEStG: https://dejure.org/gesetze/GrEStG/1.html
• § 34 ErbStG: https://dejure.org/gesetze/ErbStG/34.html
• GwG §§ 10–15: https://dejure.org/gesetze/GwG/10.html
• BNotK Auslandsbeteiligte: https://www.bnotk.de

Output-Formate

• Steuerliche-Hinweis-Checkliste (für die Urkunde)
• GwG-Erhöhtes-Risiko-Protokoll (Auslandsgesellschaft)
• Identifizierungs-Anforderungsliste (ausländische Beteiligte)
• Mandantenmail (Hinweis auf steuerliche Beratungsnotwendigkeit)
• § 34 ErbStG-Meldungshinweis (interner Vermerk)

Quellen für Live-Check: https://dejure.org | https://openjur.de | https://www.gesetze-im-internet.de | https://www.bnotk.de | https://www.bgh.de | https://www.bverfg.de