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Immobilienleasing: Erbbaurecht und Grundbuch

Arbeitsweg

• Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
• Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen.
• Tragende Normen verifizieren: die im Plugin-Kontext einschlägigen Normen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, eur-lex.europa.eu und die amtlichen Bundes-/Landesportale live prüfen — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
• Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
• Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

Rechtlicher Rahmen

• §§ 535 ff. BGB: Leasingvertrag als atypischer Mietvertrag
• § 94 BGB: Gebäude als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks
• §§ 873, 925 BGB: Eigentumsübergang Grundstücke (Auflassung + Grundbucheintragung)
• ErbbauRG: Erbbaurecht als Alternative zu vollem Eigentum
• § 108 InsO: Leasingvertrag über unbewegliche Sachen läuft in Insolvenz fort
• BMF-Leasingerlasse (1971/1972): Gelten für Immobilienleasing mit Anpassungen
• IFRS 16: Aktivierungspflicht auch für Immobilien

Eigentumsstruktur

Voller Eigentumsübergang (LG kauft Grundstück)

• LG erwirbt Grundstück von Lieferant/Verkäufer
• Eigentumsübergang: Auflassung (§ 925 BGB) + Grundbucheintragung (§ 873 BGB)
• LG ist im Grundbuch als Eigentümer eingetragen
• LN erhält schuldrechtliches Nutzungsrecht (Leasingvertrag)

Erbbaurecht

• Alternative: LG erwirbt Erbbaurecht (§§ 1 ff. ErbbauRG)
• Erbbaurecht im Grundbuch eingetragen (Erbbaugrundbuch)
• LG wird Inhaber des Erbbaurechts; Grundeigentümer (Gemeinde, Kirche etc.) behält Grundstück
• Vorteil: Geringere Investitionskosten für LG

LN-Nutzungsrecht

• Schuldrechtliches Nutzungsrecht aus Leasingvertrag; nicht im Grundbuch
• § 108 InsO: Bei Insolvenz LN läuft Vertrag fort; bei Insolvenz LG auch

Grundbuch und Absicherung des LN

Vormerkung (§ 883 BGB)

• LN kann sich eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen, wenn im Vertrag eine Kaufoption vereinbart ist
• Schutz vor Veräußerung an Dritte

Dienstbarkeit

• Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) oder Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) zugunsten des LN möglich
• Dingliches Nutzungsrecht: stärker als schuldrechtlicher Vertrag; überdauert Eigentümerwechsel

Bilanzierung: Immobilienleasing

HGB (BMF-Erlass, § 39 AO)

• Wie bei Mobilienleasing: wirtschaftliches Eigentum bestimmt Bilanzierung
• BMF-Sondererlasse für Immobilien: Eigenheiten bei Grundstück (kein AfA auf Grund und Boden) vs. Gebäude

IFRS 16

• Immobilien-Leasingverträge: Vollständige Aktivierung als RoU-Asset und Verbindlichkeit
• Keine Ausnahme für Immobilien (auch keine geringwertige Ausnahme)
• Besonders relevant für Einzelhandel (viele Filialmietverträge), Bürogebäude, Lager

Steuerliche Besonderheiten

• AfA auf Gebäude: § 7 IV EStG: 3 % (Gebäude nach 31.12.2022), 2,5 % (davor); auf Anschaffungskosten
• Grund und Boden: Keine AfA (§ 11c EStDV)
• Wirtschaftliches Eigentum beim LN: LN nimmt Gebäude-AfA vor
• Vermietung eines Gebäudes durch LG: Grundsätzlich steuerpflichtig; Option zur USt nach § 9 UStG

Insolvenz: § 108 InsO Immobilien

§ 108 I InsO: Mietverhältnisse über unbewegliche Sachen laufen mit Wirkung für die Masse fort, wenn Insolvenzeröffnung nach Übergabe. Wichtige Schutzwirkung für LN: Auch wenn LG insolvent ist, läuft Leasingvertrag über das Gebäude fort → LN kann das Gebäude weiter nutzen.

Einschränkung: Wenn Refinanzierer Grundschuld oder Hypothek hat (§§ 1113 ff. BGB) und LN kein dingliches Nutzungsrecht → Refinanzierer kann nach Zwangsversteigerung Räumung verlangen.

Prüfprogramm

1. Grundbucheintragung: Wer ist Eigentümer? Erbbaurecht vorhanden?
2. Nutzungsrecht LN: Schuldrechtlich oder dinglich (Dienstbarkeit, Vormerkung)?
3. Bilanzierung: BMF-Erlass (wirtschaftliches Eigentum) oder IFRS 16?
4. § 108 InsO: Schutz des LN bei Insolvenz LG?
5. AfA: Gebäude vs. Grund/Boden; wer nimmt AfA?
6. Grundpfandrecht: Rangverhältnis zu Refinanzierer-Grundschuld?

Typische Fallen

• Keine Absicherung des LN im Grundbuch → Kauf durch Dritte gefährdet Nutzungsrecht
• § 108 InsO: Verwalter kündigt Leasingvertrag über Immobilie ohne Beachtung der InsO-Schutzregel
• AfA auf Grund und Boden irrtümlich mitgenommen → steuerliche Korrektur
• Erbbaurecht: Erbbauzins-Erhöhungsklausel übersehen → Kostensteigerung

Normen und Quellen

• § 94 BGB: https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html
• §§ 873, 925 BGB (Eigentumsübergang Grundstück): https://dejure.org/gesetze/BGB/873.html
• ErbbauRG: https://www.gesetze-im-internet.de/erbbaureg/
• § 883 BGB (Vormerkung): https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html
• § 108 InsO: https://www.gesetze-im-internet.de/inso/__108.html
• § 7 EStG (AfA Gebäude): https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
• IFRS 16: https://eur-lex.europa.eu

Output-Formate

• Eigentumsstruktur-Diagramm: LG, LN, Grundbuch, Erbbaurecht
• Grundbuch-Check: Eigentümer, Lasten, Vormerkung, Grundpfandrechte
• IFRS-16-Immobilien: Erstansatz, RoU, Leasingverbindlichkeit
• AfA-Berechnung: Gebäude vs. Grund/Boden, Aufteilung