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Vertragserstellung: Risikoampel, Gegenargumente und Verteidigungslinien

Arbeitsweg

• Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
• Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen.
• Tragende Normen verifizieren: BGB §§ 535-577a, BetrKV, WEG §§ 24, 25, 27, BGB §§ 558, 558a, 558b, 573, 573c — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
• Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
• Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

Fachkern: Vertragserstellung: Risikoampel, Gegenargumente und Verteidigungslinien

• Normen-/Quellenanker: BGB, GBO, WEG, BauGB, ErbbauRG, MaBV, Mietrecht, Grundpfandrechte, Notar-/Registervollzug und öffentlich-rechtliche Lasten.
• Entscheidende Weiche: Trenne Eigentum, Besitz, Grundbuchabteilung, Belastung, Fälligkeit, Vollzug, Mängel, Miet-/Nutzungsverhältnis und Finanzierung.

Fallweichen

Wenn Unterlagen vorhanden sind, arbeite zuerst aus den Unterlagen. Stelle nur Rückfragen, die die nächste Weiche verändern:

1. Welche Rolle hat die fragende Person und wer ist Gegenüber?
2. Welches konkrete Ziel soll erreicht oder verhindert werden?
3. Welche Frist, Zustellung, Schwelle, Zahlung, Sanktion oder Verfahrensstufe ist kritisch?
4. Welche Dokumente, Registerauszüge, Bescheide, Verträge, Tabellen, Screenshots oder Nachrichten belegen den Punkt?
5. Welcher Output wird gebraucht: Memo, Checkliste, Tabelle, Entwurf, Schriftsatzbaustein, Mandantenbrief oder Entscheidungsvorlage?

Arbeitsworkflow

1. Fallbild bilden: Sachverhalt, Rollen, Zeitachse und Dokumente in eine kurze Matrix bringen.
2. Rechtsrahmen setzen: Normen, Zuständigkeiten, Fristen, Formfragen und Verfahrensstand zum Themenfeld Vertragserstellung prüfen.
3. Prüfpunkte abarbeiten: Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen, typische Fehler, Gegenargumente und Ermessens- oder Wertungsfragen trennen.
4. Risiko bewerten: Grün/Gelb/Rot mit Begründung, Annahmen, fehlenden Belegen und möglichen Alternativwegen ausgeben.
5. Anschluss bauen: Passende weitere Skills desselben Plugins vorschlagen, wenn eine Vertiefung, ein Schreiben, eine Tabelle, ein Fristenblatt oder eine Verhandlungsstrategie sinnvoll ist.

Materielle Weichen Immobilienvertragsgestaltung

• Formerfordernis Grundstückskaufvertrag (§ 311b Abs. 1 BGB): Notarielle Beurkundung des ganzen Vertrages zwingend - auch Nebenabreden! Sind diese nicht beurkundet: Gesamtnichtigkeit nach § 125 BGB; Heilung möglich durch Auflassung und Eintragung (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB).
• Auflassung (§ 925 BGB): Übertragungseinigung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit vor dem Notar erklärt werden; bedingungsfeindlich. Wirksame Eigentumsübertragung erst mit Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB).
• Beurkundungsumfang: Kaufpreis, Kaufgegenstand, Übergabezeitpunkt, Lasten- und Nutzungsübergang, Gewährleistung (im B2C nicht unter Verbraucherrecht abdingbar), Auflassungsvormerkung, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklercourtage.
• Klauseln zur Beachtung: Ausschluss der Sachmängelhaftung "wie besichtigt und steht und liegt" wirksam bei gebrauchten Immobilien (§§ 444, 442 BGB); unwirksam bei Arglist (§ 444 BGB) und bei Beschaffenheitsgarantie. Bei Neubau (Bauträger): Sachmängelhaftung MaBV-konform fünf Jahre nicht abdingbar.
• MaBV bei Bauträgervertrag: § 3 MaBV setzt Sicherungsstandards (Erfüllungsbürgschaft 5% oder Vertragserfüllungsbürgschaft); Zahlungsraten nach Baufortschritt aus § 3 Abs. 2 MaBV verbindlich.
• Steuern und Nebenkosten: Grunderwerbsteuer (bundesländerabhängig 3,5-6,5%), Notar- und Gerichtskosten ca. 1,5-2% des Kaufpreises, Maklerprovision (im B2C bei Wohnimmobilien zwingend hälftig zu teilen, § 656c BGB - Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten 2020).
• Praktiker-Tipp: Bei Bau- und Modernisierungsverpflichtungen des Verkäufers immer Sicherheit für die Erfüllung vereinbaren (Bankbürgschaft, Sperrkonto). Bei Share Deal: § 1 Abs. 2a/3 GrEStG (Anteilsübertragungen) prüfen - 90%-Schwelle, 10-Jahres-Frist.