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Grundbuchanalyse: Zahlen, Schwellenwerte und Berechnung

Arbeitsweg

• Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
• Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen.
• Tragende Normen verifizieren: BGB §§ 535-577a, BetrKV, WEG §§ 24, 25, 27, BGB §§ 558, 558a, 558b, 573, 573c — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
• Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
• Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

Fachkern: Grundbuchanalyse: Zahlen, Schwellenwerte und Berechnung

• Normen-/Quellenanker: BGB, GBO, WEG, BauGB, ErbbauRG, MaBV, Mietrecht, Grundpfandrechte, Notar-/Registervollzug und öffentlich-rechtliche Lasten.
• Entscheidende Weiche: Trenne Eigentum, Besitz, Grundbuchabteilung, Belastung, Fälligkeit, Vollzug, Mängel, Miet-/Nutzungsverhältnis und Finanzierung.

Fallweichen

Wenn Unterlagen vorhanden sind, arbeite zuerst aus den Unterlagen. Stelle nur Rückfragen, die die nächste Weiche verändern:

1. Welche Rolle hat die fragende Person und wer ist Gegenüber?
2. Welches konkrete Ziel soll erreicht oder verhindert werden?
3. Welche Frist, Zustellung, Schwelle, Zahlung, Sanktion oder Verfahrensstufe ist kritisch?
4. Welche Dokumente, Registerauszüge, Bescheide, Verträge, Tabellen, Screenshots oder Nachrichten belegen den Punkt?
5. Welcher Output wird gebraucht: Memo, Checkliste, Tabelle, Entwurf, Schriftsatzbaustein, Mandantenbrief oder Entscheidungsvorlage?

Arbeitsworkflow

1. Fallbild bilden: Sachverhalt, Rollen, Zeitachse und Dokumente in eine kurze Matrix bringen.
2. Rechtsrahmen setzen: Normen, Zuständigkeiten, Fristen, Formfragen und Verfahrensstand zum Themenfeld Grundbuchanalyse prüfen.
3. Prüfpunkte abarbeiten: Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen, typische Fehler, Gegenargumente und Ermessens- oder Wertungsfragen trennen.
4. Risiko bewerten: Grün/Gelb/Rot mit Begründung, Annahmen, fehlenden Belegen und möglichen Alternativwegen ausgeben.
5. Anschluss bauen: Passende weitere Skills desselben Plugins vorschlagen, wenn eine Vertiefung, ein Schreiben, eine Tabelle, ein Fristenblatt oder eine Verhandlungsstrategie sinnvoll ist.

Materielle Weichen Grundbuchanalyse

• Aufbau Grundbuch (§ 3 GBO i.V.m. GBV): Bestandsverzeichnis (Lage, Flur, Flurstück, Größe), Abteilung I (Eigentümer), Abteilung II (Lasten/Beschränkungen: Wegerechte, Nießbrauch, Wohnrecht, Vorkaufsrechte, Auflassungsvormerkung), Abteilung III (Grundpfandrechte: Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld).
• Öffentlicher Glaube (§ 892 BGB): Wer im Grundbuch eingetragen ist, gilt im Rechtsverkehr als Berechtigter; gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten möglich, soweit kein Widerspruch eingetragen ist (§§ 892, 899 BGB).
• Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB): Sichert den schuldrechtlichen Übereignungsanspruch des Käufers. Nach Eintragung sind alle Verfügungen des Verkäufers gegenüber dem Vormerkungsberechtigten relativ unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB).
• Grundschuld vs. Hypothek: Grundschuld (§ 1191 BGB) ist akzessorisch nur in der Sicherungsabrede, nicht im Grundbuch - eintragsmäßig nicht-akzessorisch; Hypothek (§ 1113 BGB) ist akzessorisch zur Forderung. Praxis: Grundschuld dominiert wegen Wiedereinsetzbarkeit. Sicherungsabrede separat prüfen.
• Rangordnung (§ 879 BGB): Eintragungsdatum entscheidet über Rang; Rangänderung nur durch Einigung und Eintragung (§ 880 BGB). Bei Zwangsversteigerung folgen die Verteilungen dem Rang (§§ 10 ff. ZVG).
• Löschungsbewilligung: Eingetragene Belastungen löschen nur mit Bewilligung des Berechtigten (§ 19 GBO) und in notariell beglaubigter Form. Briefgrundschuld erfordert zusätzlich Briefvorlage.
• Praktiker-Tipp: Grundbuchauszug muss in Beurkundungssachen aktuell sein (in der Praxis nicht älter als 14 Tage); ältere Auszüge bergen Risiko übersehener Zwischeneintragungen. Im Insolvenzfall des Verkäufers blockiert die Vormerkung den Insolvenzverwalter.