bautraegervertrag-mabv-ratenplan-pruefen

MaBV-Ratenplan im Bauträgervertrag prüfen

1. Einsatzlage

Nutze diesen Skill, wenn der Bauträger Zahlungen verlangt, die nicht zum erreichten Bautenstand passen, wenn der notarielle Ratenplan von der MaBV abweicht oder wenn bereits vor Fälligkeit gezahlte Beträge zurückverlangt werden sollen. Trenne dabei stets vier Fragen: Wirksamkeit der Zahlungsvereinbarung, Fälligkeit der Vergütung, Einreden gegen eine an sich fällige Rate und Rückforderung bereits geleisteter Zahlungen.

2. Normenanker

• Paragraf 3 Absatz 1 und 2 MaBV: Voraussetzungen der Entgegennahme von Erwerbergeldern und zulässige Raten nach Baufortschritt.
• Paragraf 12 MaBV in Verbindung mit Paragraf 134 BGB: Abweichende Zahlungsvereinbarungen können als Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot nichtig sein.
• Paragraf 650u und 650v BGB: Bauträgervertrag und Abschlagszahlungen.
• Paragraf 641 BGB: Fälligkeit der Vergütung nach Abnahme, soweit kein wirksamer besonderer Zahlungsplan eingreift.
• Paragrafen 817 Satz 1 und 818 BGB: Rückforderung verbotswidrig entgegengenommener Zahlungen.
• Paragraf 320 BGB: Leistungsverweigerung bei nicht vertragsgemäßer Gegenleistung.

3. Verifizierte Rechtsprechungsanker

• BGH, Urteil vom 22.12.2000 - VII ZR 310/99: Weicht eine Abschlagszahlungsvereinbarung zum Nachteil des Erwerbers von Paragraf 3 Absatz 2 MaBV ab, ist die gesamte Zahlungsvereinbarung nichtig; der übrige Vertrag bleibt bestehen. Der MaBV-Ratenplan tritt nicht als Ersatzregel ein, sondern die damalige Fälligkeitsregel des Paragraf 641 Absatz 1 BGB.
• BGH, Urteil vom 22.03.2007 - VII ZR 268/05: Bei einer nach Paragraf 3 und 12 MaBV in Verbindung mit Paragraf 134 BGB nichtigen Zahlungsvereinbarung kann der Erwerber verbotswidrig vor Fälligkeit entgegengenommene Zahlungen grundsätzlich bereicherungsrechtlich zurückfordern; der konkret verwirklichte Erwerberschutz ist gesondert zu prüfen.
• BGH, Urteil vom 27.10.2011 - VII ZR 84/09: Auch bei einer nach Baufortschritt fälligen Rate kann der Erwerber wegen bereits aufgetretener Mängel einen angemessenen Betrag zurückbehalten. Diese Entscheidung betrifft das Zurückbehaltungsrecht, nicht die Wirksamkeit eines von der MaBV abweichenden Ratenplans.

Vor jeder Verwendung sind Datum, Aktenzeichen, Leitsatz und aktuelle Gesetzesfassung in einer amtlichen Quelle zu kontrollieren.

4. Prüfprogramm

1. Vertragstyp, Beurkundungsdatum, Verbraucherstellung, Eigentumsstand und vereinbarte Fälligkeitsvoraussetzungen erfassen.
2. Jede verlangte oder gezahlte Rate mit Betrag, Datum, vertraglichem Auslöser und tatsächlich erreichtem Bautenstand in einer Tabelle abbilden.
3. Zuerst die Voraussetzungen des Paragraf 3 Absatz 1 MaBV prüfen, insbesondere Vertragswirksamkeit, Genehmigungen, Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung und Baugenehmigung.
4. Danach den gesamten Ratenplan mit Paragraf 3 Absatz 2 MaBV vergleichen. Eine nachteilige Abweichung nicht isoliert auf die einzelne Rate verkürzen.
5. Rechtsfolge der Klauselnichtigkeit bestimmen: keine automatische Ersetzung durch den MaBV-Ratenplan; Fälligkeit anhand der gesetzlichen und zeitlich anwendbaren Regelung prüfen.
6. Bereits geleistete Zahlungen getrennt nach Paragrafen 817 Satz 1 und 818 BGB untersuchen. Schutzverwirklichung, Entreicherung, Kenntnis und noch offene Gegenleistung dokumentieren.
7. Unabhängig davon Mängel, fehlende Leistungen und ein Zurückbehaltungsrecht nach Paragraf 320 BGB prüfen. Den voraussichtlichen Mangelbeseitigungsaufwand durch Belege oder Sachverständigenansatz absichern.
8. Verjährung, Aufrechnung, notarielle Vollstreckungsunterwerfung und einen möglichen Antrag nach Paragraf 767 ZPO gesondert behandeln.

5. Beweismatrix

Prüffrage	Primärbeleg	Gegenprüfung
Welcher Zahlungsplan gilt?	Notarieller Bauträgervertrag samt Anlagen	Nachträge und Bezugsurkunden vollständig?
Welche Rate wurde ausgelöst?	Bautenstandsmitteilung	Tatsächlicher Baufortschritt, Abnahmeprotokoll, Fotos
Sind MaBV-Voraussetzungen erfüllt?	Grundbuchauszug, Freistellungserklärung, Genehmigungen	Datum und Reichweite jeder Voraussetzung
Welche Zahlung floss?	Kontoauszug, Zahlungsanforderung	Valuta, Empfänger, Verwendungszweck
Liegen Mängel vor?	Mängelanzeige, Gutachten, Fotodokumentation	Kostenansatz und Verantwortlichkeit

6. Arbeitsergebnis

Liefere eine Ratenmatrix mit Ampel, einen Kurzvermerk zur Wirksamkeit und Fälligkeit, eine bezifferte Rückforderungsrechnung sowie wahlweise ein Zurückweisungsschreiben, eine Zahlungsaufforderung oder einen Schriftsatzbaustein. Kennzeichne jede Rechtsfolge danach, ob sie sicher, vertretbar oder von einer noch fehlenden Tatsache abhängig ist.

7. Qualitätskontrolle

• Keine MaBV-Abweichung behaupten, ohne Vertragsrate und gesetzliche Höchstrate konkret gegenüberzustellen.
• Klauselnichtigkeit, Fälligkeit und Mängelzurückbehaltung nicht vermischen.
• BGH VII ZR 84/09 nur für das Zurückbehaltungsrecht einsetzen.
• Keine Zahlung zurückfordern, ohne Leistung, Empfänger, Rechtsgrund und Bereicherungslage zu prüfen.
• Ergebnis und nächster Schritt müssen aus der Aktenlage nachvollziehbar sein.